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📌 重點摘要
- • 73%劏房業主未提交AR2表格，屬刑事違規
- • 55.2%租戶被濫收電費，最高達$2.2/度（違法）
- • 「2+2」租住權保障業主需了解續租限制
三年前的今天，《業主與租客（綜合）（修訂）條例》正式生效，將劏房納入租務管制。但實話說，這三年下來，我們見到太多業主踩中同樣的坑。
最令人意外的數字？全港約11萬劏房單位，差餉物業估價署只收到29,354份AR2表格。簡單算一算，超過七成業主根本沒有申報。這不是小事——這是刑事罪行。如果你正經營劏房出租，建議先了解我們的住宅收樓服務，以備不時之需。
一、AR2表格：很多業主不知道要交的那份文件
這份表格叫「分間單位租賃通知書」，根據條例，劏房業主必須在租期開始後60日內提交。漏交或遲交？恭喜你，觸犯刑事法例。
我們處理過不少個案，業主根本不知道有這回事。有位深水埗的業主經營了兩年劏房，從沒聽過AR2，直到租客投訴才後知後覺。
💡 專家提示
AR2表格可在差餉物業估價署網站下載，或致電2150 8303查詢。每份租約都要交一份，不是一個單位交一份。
二、水電費：超過一半業主正在違法
這可能是最常見的違規。根據社區組織協會2025年的調查，55.2%劏房租戶被另訂電價收費，中位數是$1.6一度，最高去到$2.2。
法例講得很清楚：業主向租客收取的水電費總額，不能超過繳費單上的金額。如果你按電錶度數乘以一個自訂單價來收費，已經違法了。
正確做法
將水電費按單位面積或用量比例分攤，以實際帳單為準。如果總電費是$3,000，你的劏房佔全層25%面積，就只能收$750。想賺這個錢？忘記這念頭吧，風險太高。
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三、「2+2」租住權：業主真的沒選擇嗎？
很多業主誤解了這個制度。條例規定劏房首期租賃固定兩年，期間不能加租。租客有權續租第二期，又是兩年。
但這不代表業主完全被綁死。次期租賃的加租有上限——差餉物業估價署租金指數變動或10%，取較低者。2025年數據顯示，仍有3.8%業主違法加租超過10%。
這裡有個盲點：如果租客欠租超過15日，你仍然可以終止租約並申請收樓。「2+2」保障的是守法租客，不是租霸。
四、租客怕事，但執法正在收緊
這是個令人深思的數字：75.2%懷疑業主違法的租客選擇啞忍。原因？最多人說「怕被趕走」（41.2%）。
但情況正在改變。六支劏房區域服務隊已在運作，差餉物業估價署加強了巡查。民間團體呼籲建立主動巡查機制，而非單靠租客投訴。長遠來說，依賴租客「怕事」的業主，可能會發現這條路越來越窄。
⚠️ 風險提醒
現金津貼計劃將於2025年6月底完結。領取津貼的租戶與差餉物業估價署有更多接觸，投訴違規業主的機會可能增加。趁現在做好合規，比等到被投訴才補救明智得多。
說到底，劏房租務管制的精神很簡單：保障弱勢租戶的基本權益，同時讓守法業主有清晰的規則可循。違規成本正在上升，合規成本其實不高——交一份AR2表格、按實際帳單收水電費、了解續租規則。這些都不複雜，只需要知道就行。如需協助處理劏房租務糾紛，歡迎查閱我們的住宅欠租收樓服務。
✍️ 關於作者
收樓易小編
收樓易擁有超過10年的香港租務糾紛處理經驗，專門協助業主處理追租、收樓及土地審裁處程序。我們的團隊由資深租務顧問組成，至今已成功處理超過1,000宗租務個案。
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免責聲明：本文內容僅供一般參考之用，不構成法律意見。如有具體法律問題，請諮詢執業律師。
常見問題
Q1.劏房業主一定要登記嗎？
係，劏房業主必須喺差餉物業估價署登記。未登記嘅話，租約無效之餘，仲有機會被罰款。登記程序簡單，網上都可以做到。
Q2.劏房加租有冇上限？
有！劏房租務管制條例規定，每兩年加租上限為15%。違反嘅話租客可以投訴，業主可能被罰款或被要求退還多收租金。
Q3.劏房租客唔肯走可以點做？
劏房收樓程序同一般住宅類似，要經土地審裁處申請。但因為租務管制條例，程序可能較複雜。建議搵熟悉劏房法例嘅顧問協助。
