租客欠租，很多业主第一反应是打电话追、发WhatsApp催。但当这些都不管用，你知道下一步该怎么做吗？
答案是表格22——这是向土地审裁处申请收楼的正式法律文件。听起来很复杂？其实流程比你想象的清晰。问题是，很多业主因为不熟悉程序而浪费了几个月时间。如果你正面对欠租问题，不妨先了解我们的住宅收楼服务。
一、什么时候可以递交表格22？
根据《业主与租客（综合）条例》，当租客欠租满15日，业主就有权向土地审裁处申请收回物业。不过，这里有个常见误解：15日是指租金到期日后的15天，不是发现欠租后的15天。
实际例子
租约写明每月1号交租，到1月16日仍未收到1月份租金，你就可以开始准备表格22了。我们建议先发一封正式书面催租信，既保留证据，也给租客最后机会。
二、表格22要准备什么文件？
去土地审裁处之前，把这些东西准备齐全：
- 填妥的表格22（Part A用于一般租约，Part B用于劏房受规管租赁）
- 已打厘印的租约正本及副本
- 租金收据存根（证明之前有准时交租）
- 业权证明文件
- 「占用人通知书」（另一份表格）
- 如代表公司申请：公司印章、授权书、签署人职衔
重要提示：住宅物业业主必须已向差饷物业估价署提交CR109表格（新租通知书），否则无法在法庭追讨欠租。如果漏交了，现在补交要付$310。
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三、送达程序：细节决定成败
递交表格22后，你有7天时间完成送达程序。这一步很多人做错，结果被驳回要重新来过。
正确送达方式
- 将表格22副本送交租客（可挂号邮寄）
- 在物业正门当眼处张贴表格22（张贴1次）
- 连续3天张贴「占用人通知书」（每日1张）
- 保留原件及副本，稍后申请执行令需用
完成送达后，记得尽快到土地审裁处递交「送达证明书」（表格30），需要宣誓或确认。
四、租客可以反对吗？
可以。租客收到通知后有7天提出反对，但实际上很少租客会这样做，因为欠租事实摆在眼前。
情况A：租客不反对（最常见）
你可以根据土地审裁处规则第15条申请缺席判决，通常2-3个工作天就批出。
情况B：租客提出反对
司法常务官会安排聆讯，一般2星期后开庭。除非租客有合理抗辩理由（例如租金早已付清但业主没记录），否则结果不会改变。
⚠️ 宽免权条款
如果这是租客首次因欠租被收楼，法庭可能给予「宽免期」（最少1星期），让租客补交全部欠租及堂费。付清后租约恢复，收楼令失效。这是法例保障，业主无法回避。
五、最后一步：执达主任执行
法庭判决下来后，你需要申请「管有令状」。一般租约可在张贴通知后4个工作天申请；劏房受规管租赁则要等60天（让租户有时间搬走）。
执达主任的排期通常需要1-2个月，视乎地区繁忙程度。执行当日，执达主任会代表业主收回物业空置管有权。
整体时间表（无人反对情况）
从递交表格22到成功收楼，顺利的话大约需要3个月。拖延的主要原因通常是文件不齐全、送达程序出错，或者执达主任排期紧张。这也是为什么很多业主选择委托专业顾问代办。需要协助可参考我们的商铺收楼服务或住宅收楼服务。
收楼不是一件轻松的事，但法律程序其实很清晰：准备文件、递交表格22、完成送达、等待判决、申请执行。每一步都有规则可循，只要按部就班，欠租问题终会解决。我们处理过数百宗收楼个案，最大的心得就是——越早行动，损失越少。
✍️ 关于作者
收楼易小编
收楼易拥有超过10年的香港租务纠纷处理经验，专门协助业主处理追租、收楼及土地审裁处程序。我们的团队由资深租务顾问组成，至今已成功处理超过1,000宗租务个案。
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